佛罗里达大西洋大学FAU之前计算了全美国100个最大住宅市场的平均房价,并将价格波动与基于历史增长的预期进行了比较,其中奥斯汀排名第二,房价被高估了约68%。

值得注意的是,不仅是奥斯汀,过去两年全美地产最火爆的几个城市,例如田纳西州的纳什维尔,亚利桑那凤凰城,北卡的夏洛特,佛罗里达州的坦帕均榜上有名。

对于房价泡沫的定义,一般会有几个经济指标例如住宅负担指数(居民收入是否可以买得起房),以及房屋贷款负担比例,房屋拥有者与租房者的比例等。单从中位房价的涨幅来判断一个地区房价是否被高估并没有太多说服力。

ABOR财务主管Brandy Wuensch最近接受奥斯汀商业杂志的采访,也做出了对于这个排名的回应:

1. 奥斯汀房市真的被高估了吗?
奥斯汀不同于很多美国其他市场,在过去的几年里,在2010到2020年的十年里,大奥斯汀地区每年的人口增长速度超过了全美任何其他都会区,该地区的公司搬迁和大型企业项目激增。

奥斯汀的人口和就业得到了快速增长,需求上涨,这是奥斯汀房价上涨的主要原因(刚需买家占80%以上)。

2. 佛罗里达大西洋大学的这项研究还考虑了哪些其他因素?

我认为佛罗里达大西洋大学的研究仅仅只单一的看到了房屋的中位价的上涨,不同市场之间的对比,以及在过去两年内再次激增。作为一个土生土长的奥斯汀人,Brandy Wuensch目睹了奥斯汀过去两年房价惊人的上涨速度。

但如果投资人将奥斯汀看作一个整体,包括大奥斯汀都会区的经济形势,城市发展,事就会意识到,与美国其他城市相比,奥斯汀的房价与居民的收入其实是成正比的。大量科技岗位的涌现,中小型科技公司的入驻,对于奥斯汀居民的收入会有很大的影响。

3.过去几年奥斯汀房价飞涨,除了外来移民的因素,还有其他的原因吗?

过去几年,奥斯汀的房屋库存一直非常低,正常的库存是6个月,而奥斯汀库存曾低至0.2个月。现在的库存已经超过了1个月。但距离供需平衡的6个月市场依然很遥远。人口迁入,势必带来自住房买家。

疫情开始后,很多屋主不愿意把房子拿出来卖;另一方面,奥斯汀建新房是出了名的难。在供需关系极度不平衡,政府短时间又无法给出相应的解决方案,将房价的飞涨说成泡沫,的确不是准确的说法。



房屋库存增加,房子更难卖了吗?

在过去的几周,我们能看到奥斯汀库存有所增加,6月abor数据显示,都会区的库存已经超过1个月,但房屋平均在市时间依然没有太大变化,去年房屋在市场上停留的天数大概15天,今年是16天。

虽然有些房源的确会在市场上停留更长的时间,但总体看来,房屋市场的确没有太大变化。

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