人们熟知的商业地产类型一般是写字楼,多户住宅,工业和零售等,大多投资和开发的热门新闻也都是围绕这几个类别。但一些二级资产类别,如自助仓库,医疗办公室等领域的增长势头也很好。

以下是今年及明年较为热门的二级资产的几个类别。

冷藏库

虽说冷藏库隶属于工业资产的范畴,但由于新冠疫情爆发,不少人居家办公,长期呆在家中改变了人们的消费模式,越来越多的人开始网上购物,因此带动冷冻食品和生活杂货的销量大增,使冷藏仓库设施的需求不断增加,冷藏库因而成为深受投资者青睐。

此外,美国大部分的冷藏和冷冻库已经过时,这推动了一段时间以来人们对冷藏库发展的猜测。

据消息,很多开发商表示将有所行动。从历史上看,对开发商而言,说服资本合作伙伴投资冷库一直是一个挑战,部分原因是冷库开发成本更高。根据Emergent Research的数据,到2027年,冷库行业建筑市场的价值预计将达到186亿美元,每年增长14%。

人们对食物的需求,饮食选择和偏好的改变,以及供应链问题促进了冷藏技术的发展。相比五年前,越来越多的的投资者关注到了冷库的投资。

自助仓库

2020年之前的几年,由于开发商不断在进行自助仓库的开发,导致供应过剩,一些市场上的空置率达到两位数。

但在2020年3月份疫情爆发不久后,仓库租赁开始出现盛行。

Marcus & Millichap公司高级副总裁兼全国研究和咨询服务总监John Chang表示,当大学开始远程教学时,很多学生都回家了,他们的家具和生活物品将会暂时放在自助仓库储存。居家办公后人们需要额外的房间办公,原先放在房间里的物品也需要地方储放。疫情期间的这一变化使得自助仓库的需求越来越高。

Chang表示,很多人都想知道随着今年包括大学课程在内的更多面对面活动的恢复,需求是否会下降,但该行业依然强劲。

Marcus & Millichap的数据表示,截至2021年第三季度,自助仓库的空置率已从疫情前的10.1%降至5.5%d额历史最低水平。

与此同时,自疫情以来,自助仓库的开发有所放缓。Chang表示,今年总共完成的自助仓库空间大约为5000万平方英尺,约4000万平方英尺的自助仓储空间预计将于2022年完工。而在2018年和2019年,每年交付的空间达7500万平方英尺。

开发受阻的部分原因是材料供应短缺,用于制造仓库门的钢材供应不足,且成本是疫情前的三倍。同时,2020年的吸纳量为1亿平方英尺,2021年约为7000万平方英尺。

数据表示,自助仓库的用户大部分是千禧一代,占据了39%,千禧一代占美国总人口的28%。X一代租用了约29%的自助仓库空间,占总人口的25%,而婴儿潮一代租用了约23%的自助仓库空间,占总人口的27%。

医疗办公室

由于2020年选择性医疗程序被搁置,该领域的势头有所减弱,但今年已开始恢复。根据世邦魏理仕4月份的数据,2020年,医疗办公楼的销售下降了12.7%。但世邦魏理仕指出,在金融危机期间,医疗办公室比其他地产行业复苏得更快。

第三季度全美医疗办公室的空置率为9.6%。Chang表示,对于投资者来说,无论是过去还是现在,医疗办公室都是一个长期的投资项目。从长远来看,医疗办公空间仍将有需求。

尽管远程医疗在疫情期间变得更加普遍,但Chang都认为,它不会像远程工作对传统办公空间的影响那样,对医疗办公室空间的使用产生实质性影响。

支撑这一预测的关键因素之一是婴儿潮一代人口的老龄化。未来10年,美国65岁及以上人口预计将增长28%,而85岁及以上人口预计将增长25%。

数据中心

高力国际最近进行的一项投资者调查发现,投资者最看好两种专业地产类型为生命科学和数据中心。

Jodka称,由于疫情的爆发,互联互通和基础设施变得更加重要,随着越来越多的企业寻求加快其数字化转型计划以保证生存和发展,以及越来越多的客户开始在网络上工作和生活,对数据中心容量的无限需求将促使数据中心容量呈指数级增长。根据仲量联行的研究,2021年上半年,美国13个市场的数据中心吸纳量为273.6兆瓦。

数据中心的建设也在加快,从2020年底的611.8兆瓦增加到2021年上半年的680.8兆瓦。

Jodka表示,通常每个数据中心都需要数十亿美元的投资。实现这一目标可能颇具挑战性。许多机构集团正在购买主要的投资组合,或收购一些公司,以迅速扩大在该行业的规模。

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