PwC普华永道日前释出了2022年地产趋势报告，详细总结了去年疫情肆虐之下的美国地产市场表现，同时对于美国今年的地产市场做出了预测和建议。
报告分为四个章节，详细总结了疫情以来的美国地产市场各方面的表现，列出了各个地产类型未来面临的挑战和机遇；文章最后基于数据，PwC给出了未来几年美国地产市场最具潜力的城市。
华奥地产将报告中的重点提炼了出来，与大家一同分享：
全美地产市场基本盘：
为什么疫情对于地产市场影响较小？
相比起经济衰退时的降幅，疫情所带来的地产市场下降幅度较小。一方面大量的公司实施在家办公，这让住宅市场，尤其是租赁市场保持强劲。
同时，政府发放的6万亿纾困金是稳定地产市场的关键。众多家庭得以继续偿还房屋贷款，市场债务水平较低。
购房侧重点改变：买家更看重房屋功能性&空间利用率，通勤时间重要性下降
疫情让许多公司实施居家办公，因此，相当数量的买家在购房时，更加侧重房屋的空间和功能性，例如看重房屋是否有空间可做健身房或娱乐室，厨房空间是否够大等。
相比起疫情前，通勤时间有时不再显得那么重要。数据显示，美国城郊的社区价格涨幅高于靠近城市的社区。而远离人群，也让郊区更加充满活力，例如奥斯汀的hutto, Bastrop等地。
商业地产市场的改变
写字楼长期以来一直是商业地产投资组合的基石，如今随着远程办公的普及，更多的公司会考虑减少租用空间。
同时，在一些城市，位于中央商务区的写字楼遭受的冲击也大于位于郊区的写字楼。加上越来越多的租户会考量建筑可持续性和环保因素，相比新建的写字楼，一些美国城市较旧的写字楼需求明显减少。
但随着美国经济的强势复苏，办公需求依然在未来将上升，收益也将保持稳固。
美国人口增长放缓，南部城市地产市场受益较大
疫情让美国人口在2020年迎来了历史最低增长率——0.35%, 低人口甚至零人口的增长对于经济或地产市场并不是一件好事。加上远程工作模式的普及，人们更愿意搬去生活成本较低的南部城市，包括德州，北卡，亚利桑那等州。
后疫情时期，地产投资的侧重点会是？
目前全美地产交易量已经反弹至大流行前的水平。与近十年的情况一样，投资者依然重点关注工业地产和住宅，包括多户和单户住宅，而对酒店、购物中心和办公室的投资需求仍然较低。
从人口统计数据来看，美国人口平均年龄增大对于房地产投资是好消息。地产低风险，不错的长期回报率和现金流往往成为较为年长人群的投资首选。
地产市场有可能存在泡沫吗？
即使疫情打击最大的地产例如办公室、酒店和零售业中，依然鲜有物业出售的情况发生，租户拖欠租金情况也不多见。市场不良贷款少，止赎情况良好。相比起08年全球金融危机中，贷方和投资人更加谨慎，限制杠杆，没有过度建造新房，市场基本面保持稳定。
奥斯汀市场未来定位：“磁铁型超新星”城市
之前提到过由于人口增长放缓，地产投资重心将迎来新老交替，投资人对于传统大都市的兴趣继续下降，取而代之的是美国南部的城市——例如奥斯汀，夏洛特，凤凰城等。
PwC的报告中，列举了2022年最值得关注的地产投资城市：奥斯汀依然榜上有名，全德州排名第一，全美排名第四
另一份榜单列举了美国住宅前景最好的城市，奥斯汀同样排名前五。
从这两份榜单可以看出，美国地产投资重心已经转向”太阳带“城市，以德州，北卡，亚利桑那，佛州为主。
PwC在报告中，基于城市发展特点，将不同的城市归为不同几大种类：Magnets(磁铁）, The establishment（机构级市场）, Niche（小众市场）, Backbone（有趣的小市场）。
四大城市种类中，每个种类包含三个小种类。奥斯汀被评为“磁铁”类城市中的“超新星城市：
作为“磁铁”类城市，最大的发展特点是吸引人口和公司大量往本地迁移。并且增长速度高于全美平均速度。人口结构年轻，更适合未来经济增长。这类城市是建筑商和投资人的首选城市。奥斯汀在投资人需求排名中排名第二。
而以奥斯汀为首的超新星城市，在磁铁类城市中可以说是发展最迅猛的区域。人口增长和就业增长远远高于全国平均水平，并且主要人口为受过高等教育的千禧一代。并且城市房价或生活成本依然不算高。这些因素帮助奥斯汀在未来至少五年以内保持进一步的高速增长。
长期以来，奥斯汀一直是磁铁型城市中最耀眼的明星之一，也是投资者和开发商的宠儿，自2009年首次跻身地产投资前十大市场后，奥斯汀并没有满足于现状，而是继续吸引投资发展都会区，这让奥斯汀比全美任何一个都会区的增长都快。
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