2021年已经进入尾声，这时正是地主们寻求报税专业人士提供税务规划的最关键时期。不要忘了好好做抵税，省税和税务规划。
在美国做房东，投资房出租产生租金收入，其中可以抵减收入部分的项目有很多。
具体如下：
折旧费用 一般住宅按照27.5年折旧，商用地产按照39年折旧。
贷款利息及贷款点数 如果房产有银行贷款利息支出的话，那么是可以全额递减收入的，为了贷款低利率而额外付出的点数费用同样可以抵减收入。
房屋保险金 房屋相关的任何保险支出都可以全额抵扣收入。包括房屋保险，贷款保险，水灾火灾保险等等。
房产税房产税一般为房屋价值的1%-3%左右不等，房产税金支出可以冲减收入。
房屋维修费用 比如修理门窗，水管，地板，家用电器，门锁，车库门等等。
为打理房产出租而产生的必要差旅费用 比如火车地铁机票等等。
水费电费等 如果租户自己不负担税费电费煤气等支出的情况下，房主可以在自己的税单里面抵减收入。
办公的租金支出或折旧支出 如果房主以出租房产为生且在家办公的话，办公的租金支出或折旧支出也可以考虑抵减租金收入部分。
广告费用 例如在报刊杂志社交媒体平台等媒介产生租房广告支出的话，这些费用均可以冲减房租收入。
雇佣专业公司或个人协助自己打理租房事宜 那么付给专业机构或个人或其他第三方服务人员的支出可以抵减收入。
法律支出 如果聘请律师起草租房协议，或者其他律师专业服务产生费用，相关法律及会计师等第三方服务机构或个人费用可以冲减收入。
意外损失及失窃等 如果房屋产生任何意外比如飓风，地震，失窃等不利事件，那么相关损失扣除保险机构理赔的部分外可以抵减房租收入。
如果房主聘请中介机构支付佣金等，那么佣金费用可以冲减收入。
总的原则是针对房屋出租产生所有必要的支出都是可以在租金收入里面抵减的，但是需要准备好相应支出凭证以备将来税务局可能的检查。
除了常规的长期出租房，Airbnb（短租）在华人群体中也越来越普及。关于税务申报的问题，通常在Airbnb官方网站注册后，Airbnb会在年终或第二年初的时候给所有的房东出具1099的报税表格。
上面会注明该年度，房东一共从Airbnb平台获得了多少房租收入。然后房东就可以拿着这个表格去注册会计师那里进行税务申报。出租房屋相关的费用（维修，工具，税金，物业费等）也可以用来抵减房屋出租收入。
以下几点值得关注：
首先，短租全年低于14天可以不用交税。如果该房屋一直是您个人或家庭主要居所或者是度假屋的话（每年自己居住使用超过14天），那么如果一年内你出租少于14天的话，就可以无需申报这笔租金收入。
但由于Airbnb是会给房东出1099表格的，也就是说，不仅您个人，国税局同时也会收到一模一样的1099表格。这种情况下，您不用在您的个人税表上申报短于14天的出租收入，但是有可能会收到IRS的来信。
因为国税局只知道您有一笔房租收入，并不知道您是否满足短于14天的标准，所以如果您不想收到国税局的信那最好将您的1099表格带给会计师，让会计师帮您进行妥当的处理，既不用交税也不用收信。
第二，到底应该报出租（Schedule E）还是主动营业（Schedule C）？
首先，要看您是否有为房客提供客房服务。如果您有接待房客（门房服务），提供食物，整理房间，和换洗床单这些类似酒店才会提供的服务的话，那其实就已经算是客房服务了。
毕竟如果您只是将房屋长租出去的话，是不需要额外给房客做这些事情的。如果您提供了这些服务，那么您就需要将出租行为报成自营业（Schedule C）。
报出租还是自营业区别在哪里呢？
这两项其实在收入和费用的申报上，其实并没有很大差别。
最大的差别是，如果您有提供服务报税需要用自营业的税表（ScheduleC）的话，您这部分的盈利需要额外交一份自雇税（Self-Employment Tax）。这其实就是W2上社会保障和医疗保险税。
但如果您没有提供上面提到的这些服务项目，那么您的收入就可以算作是出租收入，报在ScheduleE上。这一部分收入就不会被征收自雇税了，而是算作投资收入出现在您的税表上。
最后总结一下，Airbnb的租金收入需要申报美国个人所得税单。短租少于14天可以不用缴税，租金收入会从Airbnb那边收到1099报税专用表格。
如果您是个全职地主，恭喜您，您有更大的省税空间：
房子装在什么税务框架下是省税要考量的：如果地主是用S Corporation的形式报税，明年就要注意啦：对于家庭收入25万以上的人群，对NetInvestment Income Tax (NIIT)都不会陌生，任何投资收入都会要另交3.8%的NIIT。在过去，S Corporation的profit部分，其实是有特殊的tax benefit的。这部分钱，既不要交俗称payroll tax的FICA，又不需要交NetInvestment Income Tax (NIIT)。
现在拜登税改提案说，对于家庭收入50万以上的人群，凡是S Corp business owner的，S Corp的利润部分，要再加上3.8% Net Investment Income Tax (NIIT)！
那S Corp 是不是就该都换LLC了？不是这么简单粗暴的下结论的。因为公司采用什么样的legal entity 和报税框架其实要考虑很多因素。在之前，s-corp 在税务上有非常明显的优势。那在未来可能的新法案下，如何选择tax filing entity 将会和你的家庭收入，公司的业务类型，还有公司员工开支有密切关系。
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