“The short-term risks are real, and I’m not making light of any of them. But if you have the long view, I don’t think it’s time to panic”
普华永道PwC发布了2023年全美地产展望报告，旨在帮助地产投资人更好的了解全美地产发展方向和机会。全篇报告将近120页，我们帮助大家梳理了其中的重点。
点击阅读去年PwC地产展望报告：
这可能是你读过最详细的地产分析报告: PwC 2022全美地产展望&奥斯汀市场分析
2023全美地产市场展望
01市场回归正常化
地产市场基本盘正在走向均值，回归正常化。在全美层面上，某些地产类别的市场表现将继续“降温”，例如民用住宅和工业地产市场。
其他一些地产类别的市场表现可能会持续火热，有些将达到历史平均水平。例如酒店和零售。
市场需求量恢复至正常，加上利率持续上升，很多地产的回报和价格都在下降。一些地产项目的租金收益将放缓。
02后疫情时期持续影响市场表现
受到疫情的影响，人们的工作方式发生了巨大的改变。商务旅行在几年内不太可能恢复到疫情前水平，这意味着商务酒店、高级餐厅和会议设施类的项目投资将继续面临挑战。
远程办公的流行使得办公室使用和租赁仍然受到一定的影响。
03交易量下降但市场不会崩盘
由于未来市场的不确定性加剧，买卖双方无法就房屋定价达成一致。房地产交易量可能会继续下降。不断上升的利率，各地政府的住房建造限制条款也在一定程度上限制地产交易量。
Cooperate real estate持有量将从机构投资者转向non-traded REITs，高净值投资者和普通投资者。借贷成本更高，现金持有投资人将拥有更好的机会。
资产负债表总体强劲，杠杆率低，地产价值下降幅度不大，因此不会出现市场大型崩盘的情况。
Real Estate Capital Market Balance Forecast, 2023 versus 2022：
04住房负担能力依然严峻
住房负担能力已降至30多年来的最低水平。相对于收入，价格和租金飙升。不断上升的抵押贷款利率使越来越多的家庭无法拥有住房。
投资者购房数量比大流行前增加了三分之一。
造成这种现象的主要原因有：住房总体长期供应不足；现行税法对个人购房者不利；房屋建筑商更加谨慎的建房步伐；劳动力短缺；全球供应链的压力指数依然处于高位，导致建房成本居高不下；当地政府监管建房条款众多。
Median Price of Existing Single-Family Homes, Nominal versus Real Prices, 1954–2022
05商业地产需求健康但分化严重
商业地产的投资需求仍然健康，三类商业地产机会预计依然抢手：工业用房和多户住宅；需求严重缺乏的市场中的优质零售和写字楼物业；小众市场例如学生住房和build-to-rent地产。
前提是这些商业地产必须位于更有竞争力的市场中（报告下篇将分析全美具有竞争力的市场）。
同时，某一领域不同类型的商业地产受欢迎程度分化加剧。例如投资者将更青睐度假村而不是商务酒店，更青睐Class A级写字楼而放弃Class B写字楼。
06老旧过时商业地产面临挑战
全美缺乏足够的现代化商业地产。长期人口趋势和结构性需求转变，将在明年淘汰很多过时的商业物业。
除非投资者愿意重新升级老旧过时的物业，或重新定位改善这些物业。否则相同类型，不同条件的物业之间的差距将越来越大。
07阳光带城市依然是投资焦点
较低的税率和较轻的监管负担让阳光带城市（Sun belt City）市场继续受到投资者的青睐。但投资速度预计放缓。
任何投资步伐的放缓都会加剧投资人“供过于求”的担忧。 不过因为人口和就业增长是市场保持竞争力的关键。阳光带城市明年依然是全美的投资焦点。
阳光带市场面临的关键问题是，是否可以承受如此之高的发展速度？太多的人口涌入或导致生活成本继续增加，城市基建跟不上。这些都会影响投资者的决策和资金的流入。
08基础建设持续发展
基础设施发展重新成为全美发展的重点，得益于联邦政府的拨款，基础设施发展可以帮助重建城市和刺激新发展的机会，也包括缓解阳光带城市的基建发展缓慢问题。
09可持续发展概念影响投资决策
地产行业将更积极应对气候变化对资产的影响。气候变化或将改变居民的居住选择，同时能源成本增长，从而损害投资者的利益。
投资者需要改变投资方向，例如投资可持续发展类物业或技术等。
10地方法规的改变
受限于机构投资的压力，明年将有更多地方法规和监管做出改变，为了迎合建筑可持续发展的概念。
同时为了缓解住房负担能力，更多地方政府将讨论租金管制法规的实施。
一些地区的空置税实施也将增加住房使用率。
下期我们将分享2023年全美各地产种类的表现和奥斯汀市场分析，欢迎添加华奥小助手获得PwC地产报告原件！
