大都会区是如何形成的:

大都会区(Metroplex)的概念来自多个大都会因为邻近而产生互补甚至依存关系,并且在未来可能逐渐融合一个超大型单一都市。例如达拉斯和沃斯堡的关系,虽然为不同名的两个城市,但是其中许多市民生活圈横跨两者,很多企业和公司的经营圈也横跨两者。

大都会区中的核心都市通常是邻近附属都市崛起的原因,可能是市中心区逐渐壅挤所以政府政策导引(或自然形成)选定一个附近的小镇,逐渐将部分产业和居民移居出去,并因此投资开通了交通建设。之后经历漫长的历史原本的小镇也发展成大都市,两座城逐渐扩张并迈向融合。

达拉斯-沃斯堡大都会(DFW Metroplex)

达拉斯-沃斯堡大都会,两万四千多平方公里,是南方第一大,全美第四大城市群,涵盖13个县,共有人口723万。

截至2020年7月1日,与前一年相比,达拉斯-沃斯堡的原始人口增长率排名全美第一。DFW的居住人口估计比2019年同期增加了119,748人。在DFW ,平均每天增加 328 人。相比之下,凤凰城平均每天增加290人,休斯顿每天增加249人,奥斯汀每天增加184人。

达拉斯-沃斯堡的公路四通八达。有七条州际高速,20多条州内高速贯穿连接达拉斯-沃斯堡的各县市。美国航空的大本营达拉斯-沃斯堡机场国际机场,是全美第二大机场,世界第三繁忙的国际机场。

大量人口涌入DFW也加剧了住房负担能力的下降,部分原因是近年来新房的建设跟不上该地区新移民的需要。根据S&P CoreLogic Case-Shiller美国国家房屋价格指数,过去十年来,达拉斯地区的房屋价值飙升了近90%。

奥斯汀-圣安东尼奥走廊

奥斯汀-圣安东尼奥走廊(又称I-35走廊)主要城市为奥斯汀和圣安东尼奥两市,是美国发展最快的地区之一,目前共计450万人口,预计到2030年将增至600至700万人。该地区主要计划发展其沿线的公路、航空、货运和通勤铁路等基建项目,预计未来几十年铁路数量和交通量将大幅增长。

奥斯汀:

奥斯汀是美国发展最快的城市之一,《福布斯》将奥斯汀列为2012年美国经济增长速度最快的城市首位。

根据美国人口普查局5月4日公布的数据,截至去年7月,奥斯汀区域人口估计都增加到了2,295,303人左右。这比前一年增长了3%,这使奥斯汀成为了人口超过100万的城市中,大都会区人口数量增长最快的城市。去年旧金山出现了大批居民离开的现象,许多居民都搬到了奥斯汀。人口普查局的数据显示,从2019年年中到2020年年中,旧金山大都会区人口数量减少了27114人,圣何塞大都会区人口数量减少了14054人。

数据表明,虽然奥斯汀总人口为德州第四,但房价中位数为全州最高,房价同比涨幅全州最大。奥斯汀房产市场目前不仅处于领先地位,并且增长速度非常迅速,过去十年中,奥斯汀房屋市场表现异常出色。并且奥斯汀比任何一个德州城市都更快的摆脱了2008年次贷危机的影响。

奥斯汀素有「硅山」之称,拥有多间科技企业进驻,包括苹果耗资50亿美元在奥斯汀建设新园区;特斯拉建设新的超级工厂;甲骨文公司总部、戴尔总部和 Facebook 在该地区物色100万平方英尺的办公空间;谷歌也租用了37.5万平方英尺的新办公空间,以及三星也正考虑斥资$170亿美元扩建现有园区等。

圣安东尼奥:

圣安东尼奥全美人口排名第七,近年来,一跃成为发展最快的10大城市前3位。众多公司在圣安东尼奥设有总部,包括HEB连锁超市,提供金融及保险业务的USAA,Rickspace, CPS Energy, Toyota Motor Manufacturing, Valero Energy, Clear Channel Communication等耳熟能详的大公司。

圣安东尼奥的多元化经济,包括军事,医疗保健,金融服务,石油和天然气以及旅游业,预计未来十年将增长39.6%,超过美国平均33.5%。

圣安东尼奥房地产市场不仅有一个健康成熟的租赁市场,而且得天独厚的诸多优势也使其房价稳步上扬,使购房者和房东受益颇丰。早在去年,圣安东尼奥就被列为5大最有投资价值的城市之一。Zillow也预计圣安东尼奥的住房市场需求将继续高涨。

与许多其他大都市相比,圣安东尼奥的生活和劳动力成本较低,这使得她对城外人更具吸引力, 尤其使得房地产投资者和租客获益。

据专家表示,I-35走廊很快就能与达拉斯-沃斯堡会这样的大都会区相媲美。并且已有证据表明,已经初具雏形。沿着I-35走廊沿线建立了许多大型社区,企业也不断在这一区进行投资,扩建,搬迁。

根据美国人口普查局最近的数据,2010年至2020年,圣马科斯县(San Marcos)成为德州人口增长最快的县。以新布朗费尔斯 (New Braunfels)为选区的科马尔县 (Comal)紧随其后。新布朗费尔斯被认为是过去十年里全美增长最快的城市之一。

海斯县Hays是去全美唯一一个人口超过10万,在过去十年里增长了50%以上县。数据显示,2010年至2020年,该县人口增长了53%,新增居民近8.4万人。

最近的人口普查数据显示,德州的城市核心和周边郊区有“巨大增长”,而其他地区的人口在过去十年中有所减少。科马尔和海斯县的排名一直有所增长,而且在过去的十年里,大部分的人口增长都是来自国内,这意味着人们都是从德州其他地方或是美国其他地方迁过来的。

奥斯汀-圣安东尼奥走廊什么时候能成为下一个像达拉斯-沃斯堡这样的大都会?
在某些方面已经达到了。位于科马尔和海斯县的许多企业,他们同时服务于奥斯汀和圣安东尼奥。如果一家企业想建立总部或配送中心,一般会考虑建在I-35公路上,这样他们的服务区域相当大。

到2030年,下一次人口普查结果出来时,可能将奥斯汀-圣安东尼奥走廊将其定义为大都会区。

将会面临什么挑战?

目前还没有正式开始做区域规划,需要与该地区的市和县政府进行接触,商讨如何高效发展,并保持生活质量。

如果经济发展的速度过快,就会产生一些重大的挑战,尤其是基础措施,规划和建设基础措施需要很长的时间。还有水资源,那里几乎没有什么水,还有电,我们都知道电力不仅是对I-35公路的挑战,也是整个德州的挑战。

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华奥助理

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